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樓市多空交戰 房地產市場再臨方向選擇

作者:第一財經來源:房天下 日期:2019年3月1日 17:39
[摘要] 在市場數據一片悲觀的同時,有變量正在潛行。
1月百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元,同比下降2.6%。
A股在歡呼。2月25日收盤,A股三大指數漲幅均超5%,上證指數收漲5.60%,報2961.28點,又快站上3000點的山頭。26日早盤,多只地產股依然延續上漲行情。
股樓素有聯動效應,截至目前,樓市還在春節后的交易氣溫回升階段,靜默如謎。
在過去的一月,市場上出現了一些信號,先是北上深廣四個一線城市二手房價出現下降,31個二線城市的二手房價同時由升轉降,真正結束了過去40個多月來的上漲行情;二是百強房企1月銷售額增速轉負,同比下降2.6%,相比于去年58.4%的增速大幅下滑。
然而世界是多樣的,市場是復雜的,在交易端轉冷信號燈亮起時,1月全國首套房貸款平均利率出現輕微下降,開發商也感受到融資成本減少的實際利好。
大灣區規劃落地后,珠三角局部市場略有異動,但放眼至全國范圍,依舊是長夜當空。
房價上漲周期結束
嶄新的2019年到來了,但1月的數據未給房地產市場帶來新的希望。
國家統計局最新發布的數據顯示,1月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅分別比上月回落、持平。
但由于網簽時間滯后、主要城市受限價影響等因素,新房市場參考價值不大,能反映市場交投實況的數據往往是二手市場。
與新房市場價格上漲相反,二手市場卻打開了下行通道。4個一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%,其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平。31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降,下降0.1%。
這是一個重要的觀察信號,持續超45個月的房價上漲,確立進入下行周期。
業內分析師指出,31個二線城市二手住宅銷售價格下降,疊加一線城市下調,這是近45個月首次出現的情況。而本輪房地產市場逐漸止跌是從2014年9月30日開始,到2015年3月30日政策開始醞釀上漲,體現在房價指數上最初是從2015年4月開始,一線城市上漲,二線城市也止跌。
一線城市從領漲到領跌,承載一線城市外溢需求和地方購買力的二線城市的上漲周期走到尾部,可與之結合相看的是房企1月的銷售業績。
中信建投的統計數據顯示,1月百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元,同比下降2.6%,相比于去年1月58.4%的同比增速大幅下滑,其中百強房企權益銷售額為5088.5億元,同比下降8.6%。分級別來看,Top10、Top20、Top50房企同比增速分別為-14.9%、-10.6%和-6.3%,而大型房企由于基數效應整體增速下降更為明顯。
一二線市場的數據表現不理想,直接導致上市公司的銷售業績出現波動。而價格層面,一家內房公司總裁對記者表示,怕是市場要經歷一段時間的橫盤。這種橫盤,有市場本身作用力,也有限價因素所在。
至于結束日期,一看信貸政策,二看行業政策。習慣收割的房企,現在也要學會習慣等待。
橫盤時代
在市場數據一片悲觀的同時,有變量正在潛行。
先是信貸層面,在2018年12月之后,全國個人首套房貸款平均利率下降0.35%至5.66%,對信貸政策最為敏感的北京平均利率也已連續兩個月下降,1月回落2BP至5.43%。
除極個別的高息融資外,房企也普遍反映出融資成本的減少,資金面更寬松。1月,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元,無論是債權融資、股權融資總額達到近一年歷史新高。
上述內房公司總裁透露,目前房企整體資金壓力有所緩解,房企融資的閘門處于開啟狀態,拿開發貸為例,利率從上浮30%下調到上浮20%甚至15%。
政策層面,個別前期過于嚴厲的城市,在一城一策的思想指導下,開始對政策進行調整。
安徽阜陽在2019年后掛出的土地出讓公告均取消了限價條款,而此前土地出讓條款中則要求競得人所開發的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區域、同一類型、同一品質當月備案均價。
2月22日,由華潤置地開發的深圳豪宅樓盤開盤,均價約15.8萬元/平方米,并獲得熱銷,打破市場認為的限價區間。一中介平臺董事總經理表示,“目前不能武斷認為,深圳已經放松限價,但這個價格在2018年很難拿到預售證。”
一名負責研究行業政策的房企人士對記者表示,“‘一城一策’將是2019年房地產市場的特點,部分城市對前期政策作出調整符合一城一策的政策方向,地方政府要維護樓市的平穩健康,防止大起大落,但還要發展。”
而大灣區規劃落地,盡管眾多執行細節尚未出臺落實,但基于都市圈和灣區整個區域未來產業前景的看好,部分企業對其加強布局。
越秀房托主席兼總裁林德良告訴記者,“我們認為灣區城市的城市化進程將會加速,消費群同城化,目前公司已派了一個拓客小組進行拓客。”深圳北一個樓盤駐場銷售也告訴記者,雖然成交上漲并沒十分明顯,但最近一周項目人氣確實有所上漲。
3月將至,樓市小陽春會來嗎?結合當前市場實況和歷史周期判斷,中信建投分析師劉璐預測,基本面下行周期還將持續近兩個季度。

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